Что выгоднее: покупка или аренда офиса?

Публикации СМИ

25.01.2013

Что выгоднее: покупка или аренда офиса?

Что выгоднее: покупка или аренда офиса?

Теперь, как и прежде, любая компания действует в отношении приобретения, или аренде под офис , исходя из своих коммерческих интересов и потребностей бизнеса. При отсутствии этой потребности, она не станет скупать непрофильные активы. По всей вероятности, активный спрос на приобретение офисных помещений – временная тенденция. .

Аренда помещений под офисы бывает часто выгоднее покупки, когда нет для этого больших средств. Многое зависит от дальнейших планов работы компании в перспективе и от политики ведения бизнеса ее руководителей. Есть причины, по которым одни руководители считают, что приобретение офисного помещения будет тяжелым бременем из-за больших коммунальных платежей и текущих расходов по поддержанию помещения в хорошем состоянии, а также необходимости ведения отчетности. Другие согласны все это делать, нежели платить большую ренту владельцу, выслушивать его претензии и соглашаться на частое изменение условий аренды.

Аренда помещений под офисы. Покупка не каждому по средствам.

Чаще всего офисные помещения покупают компании с большим оборотным капиталом, для которых покупка офисной недвижимости не будет большой потерей, а, наоборот, возможностью получить дополнительную прибыль, если они будут потом сдавать в аренду офисные помещения.

Они могут взять деньги из оборота, или получить кредит, и бизнес от этого не пострадает.

Покупать офисный центр в собственность выгодно компании, если месторасположение здания удобное во всех смыслах, и состояние его достаточно удовлетворительное и не потребует больших затрат, связанных с реконструкцией, ремонтом и приведением офисного центра к тому виду, который соответствует имиджу компании. Также немаловажным является то, сколько времени компания предполагает находиться в этом помещении, и насколько доходность недвижимости превышает доход компании. Если доходность недвижимости значительно выше, то покупка будет выгодной – так считает директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. Он приводит пример: «Если прибыль производственной фирмы составляет примерно 9-15%, а доходность недвижимости – 20%, то приобретение офиса для фирмы будет правильным решением, если при этом затраты на приведение здания в соответствие с корпоративным стилем будут незначительными.

Покупать офисный центр в собственность выгодно компании, если месторасположение здания удобное во всех смыслах, и состояние его достаточно удовлетворительное и не потребует больших затрат, связанных с реконструкцией, ремонтом и приведением офисного центра к тому виду, который соответствует имиджу компании.

Также немаловажным является то, сколько времени компания предполагает находиться в этом помещении, и насколько доходность недвижимости превышает доход компании. Если доходность недвижимости значительно выше, то покупка будет выгодной – так считает директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. Он приводит пример: «Если прибыль производственной фирмы составляет примерно 9-15%, а доходность недвижимости – 20%, то приобретение офиса для фирмы будет правильным решением, если при этом затраты на приведение здания в соответствие с корпоративным стилем будут незначительными.

Однако компании и фирмы с высокой внутренней доходностью, например, строительные фирмы, или телекоммуникационные компании, прибыль которых составляет 40-50%, скорее всего, будут арендовать офис и помещения, так как им это выгоднее. Зачем они будут изымать из оборота компании большую сумму, когда арендуя офисные помещения, смогут заработать значительно больше и увеличить свою прибыль? Компании такого уровня доходности значительно чаще берут часть здания в долгосрочную аренду от семи до десяти лет и, при подписании договора аренды, обговаривают условия с арендодателем, состоящие в том, чтобы в течение 10 лет арендная плата повышалась только в пределах 10%, и производилось это повышение только 1 раз в год.

Следовательно, некоторые организации не могут купить офисные площади из-за отсутствия денег, а те, которые могут это себе позволить, но не покупают, предпочитая арендовать помещения и не изымать деньги из оборотных средств, а приумножать их, продолжая развивать бизнес.

Это же вытекает из анализа деятельности иностранных компаний, работающих у нас.

Почти 90% этих компаний предпочитают арендовать помещения, а те, которые когда-то купили недвижимость в России, стараются от нее избавиться.

Этот подход ближе западному предпринимателю: не смешивать свою деятельность с бизнесом управления недвижимостью, лучше платить арендную плату.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец знает, о чем говорит, когда подчеркивает, что на Западе владельцы недвижимости платят за это налог, и становится невыгодно покупать недвижимость, они получают прибыль только в случае роста цен на недвижимость в момент ее продажи. В России это грозит тем же. Если Государственная Дума примет решение о налоге на недвижимость, многие начнут ее продавать и становиться арендаторами.

Небольшие компании также ищут помещения под офисы и часто не покупают не только из-за нехватки средств, но и из-за отсутствия выбора. Предлагают помещения высокого уровня и большие по размеру, они им не подходит. Для них лучшей возможностью были бы квартиры первых этажей в административных и жилых зданиях, а также бывшие квартиры, переведенные в нежилое помещение, но желающих не находится.

В настоящее время на рынке появилось новое предложение девелоперов. Если раньше предлагали выкупить здание целиком, теперь предлагают выкупить часть строящегося здания в самом начале строительства, например, этаж, или пол-этажа. Раньше так продавали квартиры только в жилых строящихся домах. Купить в этот период бывает выгодно, так как после окончания строительства цена возрастет, и помещение можно выгодно перепродать.

Цикличность развития рынка покупки и аренды помещений под офисы

Эксперты отмечают, что в прошлом году заметно просматривается цикличность развития рынка офисных помещений. Увеличилось количество предложений, развивается строительство новых офисных помещений класса А и В, оно составило в 2012 году 874 тыс. кв. м. К концу прошлого года в Москве вырос общий объем офисных площадей высшего класса, он стал равен 3,9 млн. кв. м.

В начале 2012 года на девелоперском рынке оказалось большое количество дешевых, но, по мнению приобретателей, недооцененных офисных помещений. Арендные цены поднялись, продажные цены не поднимались. Покупать было выгодно, так как с увеличением спроса стала расти цена. Арендные ставки за прошлый год поднялись незначительно, всего на пару процентов, а продажная цена продолжила рост. Эксперты прогнозируют те же процессы и в этом году. Продажные цены вырастут вслед за ростом ликвидности строительства. Эксперты считают, что по прогнозам девелоперов арендовать помещения снова будет выгодно.

Средняя продажная цена офисной площади в 2012 году была равна $3 тыс. за 1 кв м. По мнению аналитиков рынка, цена будет расти и в 2013 году. Это объясняется увеличением доли инвестиций города в строительство., тем что инвестиционная себестоимость возрастет и вызовет увеличение продажной цены к 2014 году на 30%. По мнению экспертов, также вырастет спрос на аренду офисных помещений.

Михаил Гец считает, что минимум через полтора года арендовать офис будет намного выгоднее, чем покупать, но не из-за нехватки предложений, а из-за дорогой эксплуатации, а также если введут налог на недвижимость. Он приводит пример: «Если, допустим, покупка 1 кв. м. площади обходится $3 тыс., расходы на эксплуатацию плюс налог составят $ 150, а стоимость 1 кв. м. арендуемой площади обойдется всего $ 500. Конечно, выгоднее будет арендовать».

Но, несмотря на это, еще сохраняется достаточно высокий спрос на покупку офисных помещений. Спрос на покупку помещений не всегда удовлетворялся достаточным количеством предложений, теперь эта ситуация выравнивается. Если не так давно соотношение сделок по аренде площадей и их покупке составляло 90:10, то сейчас процент осуществленных продаж вырос до 30%.

***

Покупать или арендовать помещение под офис - мнения экспертов

Мнение Сергея Модестова, директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Сделать выбор – покупать или арендовать помещение под офис может сама компания в зависимости от ее возможностей и особенностей ведения бизнеса. Если проект компании рассчитан на перспективу 1,5 - 2 лет, стоит арендовать хорошее помещение уровня А с удобным месторасположением. Средняя стоимость аренды помещений категории А равна $570–630 за 1 кв. м; с вероятными дополнительными платежами эта сумма возрастет до $800 за 1 кв. м. Офис, относящийся к классу В, можно арендовать за $400–520 за 1 кв. м., без учета дополнительных расходов. В то же время аренда офиса класса С обойдется $280–380 за 1 кв. м.

Если компания собирается находиться в офисе порядка 3-5 лет, ей имеет смысл купить помещение, если, конечно, компания располагает свободными средствами. В случае неожиданного прерывания деятельности компания сможет продать помещение без ущерба для себя. Так как стоимость помещений не продажу растет, нет пока тенденции к уменьшению цены за 1 кв.м. Средняя стоимость 1 кв. м. помещений для офиса в Москве равна $2 тыс. Новые офисные помещения в деловых центрах оцениваются до $5 тыс. за 1 кв. м.

Из опыта работы известно, что новые компании, как правило, начинают работать в офисах, которые берут в аренду. Например, минимальная стоимость класса С равна $1,3–1,7 тыс. за 1 кв. м. Через несколько лет развития бизнеса предприниматели будут искать большее помещение в аренду, или присматриваться к приобретению собственного помещения.

Руководитель отделения "Тургеневское-4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Юрий Усков считает:
— вопрос о покупке или аренде каждой компании относится к финансовым возможностям этой компании и ее внутренней политике. Его анализ существующих бизнес структур приводит к разбивке на три категории клиентов, которые присутствуют на рынке недвижимости. Первые покупают объекты недвижимости, с целью потом сдавать офисные помещения в аренду. Вторые покупают здания для проведения реконструкции, а затем перепродажи по более высокой цене. Третья группа предпринимателей покупают помещения для себя.

Многие компании (и российские, и иностранные) предпочитают арендовать помещения. Это объясняется довольно высокой продажной ценой офисной площади на рынке недвижимости, она составляет $3–3,5 тыс. за 1 кв. м. Такие цены не под силу поднять многим фирмам, а тем, кто может себе это позволить, не подходит месторасположение офиса, или другие показатели, которые рассматривают при покупке помещений.

Мнение Эльзы Талиповой, руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН":
— Покупка офиса в большей степени зависит от «состоятельности» клиента, от того, насколько он захочет выводить из оборота часть своих активов. Что до того, насколько выгодной может оказаться покупка, можно быть уверенным в том, что это выгодно, преимущественно, по причине того, что офисная недвижимость растет в цене, можно ее через какое-то время дороже продать, или извлекать из нее постоянный доход до 25% годовых.

Арендовать офис может быть выгодно в том случае, если бизнес непредсказуемо может увеличиваться, или сокращаться в объеме. Также иногда предприниматель очень точно представляет, что ему нужно, и вопросов не задает – выбирает аренду. Бывает очень часто, когда вкладывать средства в развитие собственного бизнеса выгоднее, тогда также больше склоняются к выбору аренды помещения.


Вход

Восстановить доступ

Запомнить
меня