Публикации СМИ

27.02.2013

Советы по выбору офиса в аренду

Советы по выбору офиса в аренду

В 25% случаев консультанты есть и у владельца здания, и у будущего арендатора. Гораздо реже встречается такой порядок событий, когда консультант выступает защитником интересов одного арендатора и общаются напрямую с собственником офисного помещения или девелопером. В конечном счете, арендатор сам выбирает, нужно ли ему прибегать к услугам консультантов, и стоит ли тратить средства на аренду офиса, если они у него ограничены. Консультанты могут не понадобиться только, если арендатор наметил снять офис в бизнес-центре категории В, в других случаях без помощи риэлтеров-профессионалов, скорее всего, трудно будет обойтись.

Хороший консультант, прежде всего, сможет помочь в том, что трудно сделать предпринимателю без опыта и необходимой специализации, а именно: необходимо внимательно провести маркетинговое исследование. Совершенно необходимо узнать как можно больше о том, что из себя представляет владелец помещения, управляющая компания, а также получить информацию о расположении бизнес-центра, самого офиса, районе, в котором находится бизнес-центр. Наличие этой информации заранее нивелирует риски потерь времени и потраченных средств. Знающие люди советуют снимать офис без спешки, тогда можно предотвратить возможные неудачи и неувязки. Следует внимательно отнестись к наличию или отсутствию телефонной линии, возможностям телематической связи, наличию кабелей для подключения компьютеров и Wi-Fi для доступа к сети интернет. Нужно также поинтересоваться наличием паркинга с охраной, велопарковки и другими немаловажными вопросами, касающимися уборки помещения и прилегающих территорий, наличием теплого туалета в здании и подвода электроэнергии. Еще немало вопросов, которые не сразу приходят на ум, но тоже нуждаются в уточнении.

В каждом бизнесе есть свои термины, понятия, которые доступны не каждому, это подчас требует специальных знаний; неопытный арендатор не гарантирован от ошибки.

Сотрудники компании ABN Realty создали специализированный словарь для начинающего арендатора, который помогает разобраться в тонкостях такого предприятия, как аренда офиса или помещения.

Ключевые моменты, что нужно знать при поиске офиса в аренду

Одним из основных ключевых моментов является арендная плата, которая в Москве, в основном, просчитывается в рублях. В оплачиваемую ренту не должны входить налоги и оплата коммунальных расходов. В последнее время при заключении договора аренды стали практиковать внесение страхового залога. Страховой залог – сумма, включающая оплату аренды за один-два, реже – три месяца. Эта сумма берется на случай неоплаты, чрезвычайных обстоятельств, в случае неожиданного отказа от выполнения договорных обязательств, а также за загрязнение помещения, или причинения офису какого-либо ущерба. Эта сумма передается работодателю и хранится на его счете до тех пор, пока арендатор снимает у него помещение. Если договорные обязательства не нарушались, арендодателю возвращаются его деньги. При желании арендодателя расторгнуть договор раньше срока, указанного в договоре, ему требуется за 2 месяца предупредить арендодателя. Все эти условия должны быть оговорены при заключении договора, и отмечены в договоре.

Как правило, офис сдается на период не менее 6-ти месяцев, но не более года. Очень редко заключается договор аренды на 1 – 5 лет. Если в договорном процессе участвует риэлтор, ему причитается оплата его услуг в размере до 100% месячной арендной платы.
При рассмотрении арендатором коммерческого предложения об условиях аренды в современном бизнес-центре, в нем должна быть указана площадь снимаемого помещения, планировка офиса, утвержденная в БТИ, расположение делового центра, необходимая характеристика офиса с учетом его отделки и все, что касается арендной платы: арендная ставка, срок аренды, сумма аренды за месяц, а также должны быть записаны дополнительные условия, о которых арендатор часто узнает только тогда, когда вселяется в помещение.

Арендная ставка очень часто повышается арендодателем за счет помещений общего пользования, таких, как вестибюль, холлы, лестничные пролеты, лифты, туалеты. Также включается в стоимость уборка этих помещений и прилегающих территорий, берется оплата за охрану и т.д. Перечень может быть очень длинный. Также могут учитываться расходы на управление паркингом и техническое обслуживание коммуникаций. Иногда включаются в оплату и коммунальные платежи, но, как правило, это не делается.
Как следует из анализа экспертов компании ABN Realty, средняя ставка таких дополнительных расходов составляет $ 50 – 90 за 1 кв.м. в год. Эта сумма прибавляется к арендной плате, или для нее составляется отдельный договор.
Нужно отметить еще одну важную деталь. Речь идет о внутренней отделке помещения, которую арендатор будет проводить сам ( отделкой помещений общего пользования занимается арендодатель). В этом случае арендодатель может или снизить годовую сумму аренды, или не брать оплату в течение одного-двух месяцев.

Классификация офисных помещений по характеристикам деловых центров

Эксперты компании ABN Realty составили для России классификацию офисных помещений, опираясь на экономические характеристики деловых центров. Эта методика помогает арендаторам лучше ориентироваться в выборе помещения, так как многое сразу становится понятным. Деловые центры, офисные комплексы принято подразделять на классы А, В и С. В данном случае класс С не берется в расчет, как не удовлетворяющий многим параметрам ввиду низкого уровня комфортности.

Местоположение офисного центра. удаленность от центра города

Если рассмотреть эту классификацию для Москвы, начнем с основного параметра – месторасположения делового центра и удаленности от центра города.
К классу А относятся офисные комплексы, расположенные внутри Третьего транспортного кольца, или находящиеся на первых линиях Ленинского, Ленинградского, Кутузовского проспектов на расстоянии не более 6 км от Третьего кольца.
Местоположение деловых центров класса В не нормируется.

Вид строительства (новый, реконструкция), лифты, высота потолков

В отношении другого показателя – вид строительства: класс А – только новое строительство, класс В – полная реконструкция. Еще одна характеристика, касающаяся строительства деловых центров класса А – наличие нескольких лифтов в зданиях, где больше 4-х этажей и высота потолков не ниже 2,9 м.

Инженерные коммуникации в деловом центре

Что касается инженерных коммуникаций, для бизнес-центров класса А необходимо предусмотреть систему кондиционирования и вентиляции двух- или четырех-трубной, а также должен быть в помещении контролируемый микроклимат; для бизнес-центров класса В допустимо использовать сплит-системы или приточно-вытяжную вентиляцию.

В зданиях класса А должна функционировать система бесперебойного питания, которая поддерживает работоспособность всех систем делового центра, в зданиях, отнесенных к классу В допустимо поддерживать только некоторые аварийные системы и лифты.

Для офисных комплексов класса А и В необходимо наличие средств телематической связи оптико-волоконного типа и технических средств обеспечения охраны и безопасности здания.

Эксплуатация и обслуживание бизнес-центров

В отношении эксплуатационных характеристик бизнес-центров обоих классов существуют следующие различия: для класса А должен быть предусмотрен менеджмент профессионалов управляющей компании, для класса В достаточно иметь внутреннюю службу эксплуатации.

Есть еще более мелкие моменты, которыми в состоянии заняться профессиональные риэлторы, которые смогут разобраться в вопросах более тонкого характера, и при рассмотрении вариантов выборы арендуемого помещения убедиться в соответствии помещения, предлагаемого арендатору, определенному классу бизнес-центров.

    Как следует из оценки экспертов компании ABN Realty, главными критериями, определяющими арендную ставку, являются:
  • Месторасположение, удаленность от магистралей и удобство подъезда - 65%,
  • внешний вид здания, современность отделки - 12%,
  • дизайн и функциональность помещений общего пользования - 10%,
  • качество отделки помещений и кондиционирования - 6%,
  • дополнительные услуги внутри здания (точка питания, банк, торговые точки) - 3%,
  • паркинг (одно место на каждые 100-150 кв.м. арендуемой площади) - 3%,
  • профессиональное обслуживание и управление бизнес центром - 1%.

Вход

Восстановить доступ

Запомнить
меня