Трудности выбора офиса и помещения

Публикации СМИ

10.04.2013

Трудности выбора офиса и помещения

Трудности выбора офиса и помещения

Ввиду того, что средства предстоит тратить немалые, неплохо подумать о правильной экономии. При этом надо рассчитать все так, чтобы потом не пришлось платить вдвойне за кажущуюся экономию, когда все может кончиться тратами времени и денег, которые не были запланированы. Сначала, как правило, ищут место расположения офиса, чтобы оно находилось в удобной зоне парковки, недалеко от метро, в небольшой отдаленности от центра и основных магистралей города. Неплохо обладать информацией о том, что основная стоимость арендной платы (цена за кв.м) как раз зависит от хорошего месторасположения, а вовсе не от уровня помещения, которое сдают в аренду и дополнительных услуг.

Бизнесмены, которые только начинают свое дело и неопытны в вопросах аренды, не интересуются ничем, кроме месторасположения офиса и месячной платы. Остальные вопросы, затрагивающие юридическую сторону договора об аренде, как-то: является ли это аренда от собственника, или же субаренда, а возможно, здесь намечается совместная аренда, молодого предпринимателя, как правило, не интересуют.

Более опытные предприниматели, конечно, попросят документы, а также поинтересуются вопросом, как оплачивается аренда. Бывает так, что арендодатель просит часть суммы за аренду считать «белой», то есть оплачивать эту часть официально наличными, и сумма будет проходить по всем документам (или пересылать на его счет), а часть передавать ему непосредственно «в конверте», наличными. Сейчас принято всю сумму аренды представлять «белой», этого придерживаются многие арендодатели; арендатору тоже выгодно, так как он может эту сумму списать на накладные расходы. Но это становится невыгодно в том случае, если арендодатель работает по упрощенной системе налогообложения, а арендатор с НДС, и выясняется, что он не может предъявить НДС к возмещению при взаиморасчетах, тут-то и появляются лишние расходы, или увеличенная стоимость аренды.

Субаренда офиса - кому это выгодно?

Другой особенностью является субаренда офиса – то есть не прямая аренда от собственника помещения. Здесь речь не пойдет о том, что собственник, допустим, большого помещения, сдает его человеку, или организации за небольшую цену за счет больших объемов, а эта организация начинает сдавать помещение небольшими частями за большую стоимость.

Имеется в виду ситуация, когда собственник юридически не является арендодателем. Ему выгоднее, чтобы арендодателем было другое лицо, которое и оформляет договор фактической субаренды. Казалось бы, собственник не имеет ничего общего с данным юридическим лицом. В действительности за собственника выступает компания, связанная с ним своей деятельностью, или управляющая компания, от ее имени сдается помещение, и это уже будет договор субаренды.

Срок действия арендного договора

Значительным моментом, на что еще надо обратить внимание, является срок действия аренды. Чаще всего арендодатель заключает договор аренды на 11 месяцев. Это объясняется тем, что о договоре на срок меньше года не нужно извещать Налоговую инспекцию. Причины нежелания регистрировать договор аренды могут быть различными, но, как правило, арендодателю хочется избежать необходимости регистрировать каждую новую перепланировку в БТИ, а это необходимо делать даже из-за одной офисной перегородки. Все эти уточнения и утверждения в разных инстанциях отнимают время и требуют заполнения разных документов, необходимости получения разрешения и т.д. К тому же, перепланировки, требующие составления нового плана этажа, стоят недешево. Арендатор иногда ставит перегородку и съезжает, а другому съемщику она не нужна, и у арендодателя получается головная боль с необходимостью переделки плана в БТИ. Если же заключается договор на 11 месяцев, его можно продлевать много раз, и это оказывается выходом для обоих договорных субъектов.

Когда речь идет о долгосрочной аренде , арендатор может оказаться в положении, когда арендодатель неожиданно решит продать помещение, сдать своему хорошему знакомому, или захочет использовать помещение сам для каких-то своих задумок. В этом случае ничего сделать нельзя, в любом варианте суд выиграет арендодатель. Единственная рекомендация – с самого начала быть в хороших отношениях с арендодателем, потому что если сразу отношения складываются напряженные, лучше арендовать офис в другом месте.

Для арендатора большое значение имеет еще одна тонкость. Речь идет о помещениях, примыкающих к офису. Это может быть коридор, туалет, лестничный блок. Если офис сдается целым блоком, со всеми остальными помещениями, арендная плата назначается дешевле. А небольшие помещения сдаются по самой большой цене. Кстати, за пользование тем же туалетом тоже приходится платить, вместе с уборкой лестничной клетки, по которой вы ходите. В случае если сдается блок целиком, арендная плата, хоть и более низкая, но берется за общую площадь.

Аренда офиса с ремонтом

Существует понятие сдачи офиса «с базовым ремонтом». Когда заканчивается строительство делового центра, отделка помещений производится на минимальном уровне. Как правило, по завершению строительства, или реконструкции здания вопрос о внутренней отделке решается арендодателем на свой манер – он сам выбирает материалы и уровень отделки, но расходы при этом несет сам, а арендодатель оплачивает только ту часть, в которую входила «базовая отделка».

Есть разные методики, которыми нужно руководствоваться при выборе офиса. Во-первых, хороший вариант – воспользоваться информацией из интернета, или прочитать газетные объявления, а также поинтересоваться у знакомых и соседей, не сдает ли кто-то подходящее помещение. Второй вариант – обратиться в риэлтерскую контору и доверить свое дело профессионалам, предварительно подробно обрисовав необходимые для вас условия. При этом надо учесть, что с вас возьмут от 25% до 100% за услуги. Третий вариант – очень неплохой – найти управляющую компанию, которая сделает выбор для вас бесплатно, так как у нее есть договоренность с арендодателями, или собственниками жилья.

В итоге, выбор всегда остается за вами, и он будет сделан в вашу пользу, если учесть все особенности и принять решение со знанием дела. В этом небольшом начинании заложен будущий успех предстоящей предпринимательской деятельности.


Вход

Восстановить доступ

Запомнить
меня