Всё об аренде офисов

19.03.2014

Арендаторы недвижимости могут пострадать от ослабления национальной валюты

Арендаторы недвижимости могут пострадать от ослабления национальной валюты
слабый рубльТемпы экономического роста в Российской Федерации постепенно снижаются, что не может не сказываться на спросе на российскую коммерческую недвижимость. Российский рубль в этом году подвергся сильному давлению. Арендаторы торговой недвижимости и офисов обеспокоены возможной девальвацией валюты, и эти беспокойства вполне обоснованы. Дело в том, что арендные ставки российской коммерческой недвижимости прописываются в договорах в разной валюте, в зависимости от того, насколько высоко качество актива, а также на каком рынке он находится. Однако выплаты по аренде недвижимости всегда происходят в российских рублях. Помещения высокого качества в Москве и Петербурге имеют ставку в евро или долларах, хотя и здесь есть свои исключения. Арендная стоимость помещений более низкого качества прописывается в российских рублях, вследствие чего она сильно зависит от волатильности валюты на текущий период.

Анализ российских арендных ставок от JLL


Международная компания Jones Lang LaSalle (JLL), проводившая собственную оценку российского рынка недвижимости, отмечает, что падение курса действительно сильно обеспокоило арендаторов, которые получают прибыль в рублях, но при этом все расходы оплачивают в евро или долларах. Падение курса будет означать сокращение доходной части, что объясняется вполне понятными причинами. Арендодатели также обеспокоены тем, что им придется либо снижать долларовую ставку, либо брать на себя расходы арендаторов, либо устанавливать фиксированную рублевую ставку, позволяющую защитить активных арендаторов от последующего снижения курса нацвалюты. 

Прогнозы по аренде офисных помещений


Представители консалтинговой компании Jones Lang LaSalle указывают на то, что падающие темпы экономического роста начинают влиять на уровень спроса на недвижимость коммерческого типа. Особенно это заметно в офисном секторе, фиксирующем предельно низкий уровень арендованных и приобретенных площадей в последнем квартале прошлого года. В частности, в 4 квартале 2013 года оборот рынка офисной недвижимости составил 381,2 тысячи квадратных метров, что намного ниже показателя в 604,6 тысяч квадратов, характерных для аналогичного периода 2012 года. В совокупности с огромным количеством свободных офисных площадей, по большей части располагающихся за границей центрального московского делового района, это будет оказывать существенное давление на ставки в данном сегменте. Подавляющее большинство офисных помещений высокого качества имеют фиксированную долларовую ставку. Срок арендного договора при этом составляет пять лет и более. Эксперты консалтингового агентства указывают на то, что за счет закрепленных контрактом тонкостей арендатор лишается юридических прав требовать от арендодателя снизить ставку аренды офисных помещений при изменении курса национальной валюты. При этом повышение рублевой арендной платы сильно ударит по доходам арендатора. События 2008 года оказали существенное влияние на офисный рынок Москвы, который мгновенно отреагировал на кризисные тенденции. За неполный год долларовые арендные ставки упали на 63 процента. Что касается рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, то здесь ставки в долларах для аналогичного кризисного периода упали на 52 процента. 

Аренда недвижимости экспортными и импортными компаниями


Аналитики JLL также отметили, что компании, доход которых базируется на экспорте, только выиграют от ослабления рубля, поскольку их прибыли будут увеличиваться. В этом случае они смогут себе позволить платить увеличенную ставку аренды офисных помещений без какого-либо ущерба для своей компании. Вместо них будут страдать те компании, доходы которых зависят от импортных сделок, поскольку цена на импорт в российских компаниях будут только расти, что и приведет к снижению доходов. Консультанты сходятся во мнении, что возрастающие расходы повлияют на цены для конечных потребителей, причем одновременно в нескольких сферах. Спасти ситуацию может только валютный коридор, устанавливаемый в рамках арендного договора. Для российской экономики, которая часто сталкивается с волатильностью нацвалюты, это явление вполне обыденно. Денис Соколов, занимающий должность руководителя исследовательского отдела Cushman & Wakefield, отмечает, что большое количество свободных офисных площадей вынудит арендодателей пойти на уступки, хотя налог на недвижимость, повышающийся в текущем году, сильно осложнит их финансовое положение. Другими словами, если рубль будет падать и дальше, а доллар вырастет больше 37 рублей, то ситуация на рынке недвижимости сильно изменится. Как следствие, чистые ставки аренды недвижимости могут упасть на 10 процентов и более. 

Анализ арендных ставок для торговых центров 


Эксперты JLL отмечают, что ослабленный российский рубль менее всего отразится на ставках для работающих торговых центров, поскольку структура арендного договора у них сильно отличается от арендных договоров, характерных для офисного рынка. Зачастую арендная ставка в торговых центрах напрямую зависит от уровня оборота, то есть, ставка имеет жесткую привязку к объему продаж. Поскольку импортная продукция в рублевом эквиваленте будет иметь тенденцию к удорожанию, арендодатель не получит возможности повысить арендную плату. Если же увеличить давление на розницу, то это только увеличит риск снижения ставок. Аналитический отдел Cushman & Wakefield акцентирует внимание на том, что ставка аренды в торговой недвижимости является функцией от ритейлерского оборота. Из этого следует, что коррекция российского рубля не повлияет непосредственным образом на ставку. Если и будет влияние, то лишь опосредованное, проявляющееся через коррекцию платежного баланса, снижение темпов роста розницы, а также подорожание импортных ТНП. Кроме того, нередко наблюдается и фиксированная арендная ставка в торговых центрах, установленная в евро или в долларах. Следствием ослабления рубля будет рост стоимости импортируемых товаров. А это, в свою очередь, снизит уровень продаж, поскольку импортные товары уже не будут являться конкурентоспособными для потребителя. При уменьшении розничного оборота арендатор будет пробовать договориться об уменьшении ставки в иностранной валюте, что и отмечено в исследовательском отчете JLL. 

Кризисный анализ аренды торговых центров


Кризис 2008 года показал тот факт, что торговые центры Москвы являются наиболее устойчивыми к финансовым потрясениям. Исследования JLL показывают, что максимальные ставки начали снижаться гораздо позднее других секторов. Причем снижение за кризисный период не превысило 22 процента. Для сравнения, рынок торговых площадей Санкт-Петербурга снизил ставки аренды на 45 процентов за аналогичный период.

Аренда стрит-ритейла 


Что касается стрит-ритейла, максимальные ставки здесь менее подвержены давлению ослабленного российского рубля, поскольку объекты на главных торговых улицах, ввиду своей флагманской направленности, не приносят особо высокой прибыли. Но при устойчивом падении курса нацвалюты и общего негативного эффекта на прибыльный объем арендаторов, они начнут стремиться к договоренностям о снижении ставок аренды стрит-ритейла, либо вовсе закроют свои торговые точки. Максимальные ставки для московских помещений стрит-ритейла вследствие кризиса уменьшились на 61 процент в кризисный период. Для Петербурга снижение ставок составило 63 процента для аналогичного периода. Аналитики указывают на то, что ритейлеры будут вынуждены приспосабливаться к ослабленному рублю, чтобы иметь прибыль в обозримом будущем. Компании, которые работают в сфере услуг (рестораны, банки), будут испытывать сильное влияние тем настроениям, которые будут охватывать рынок недвижимости. Покупательная способность при этом будет снижена. Если рубль ослабеет сильно, то люди вряд ли будут часто ходить в рестораны и совершать сделки в банках. Как следствие, доходы арендаторов в этом секторе резко упадут. Этот факт можно будет использовать в качестве инструмента в переговорах по снижению ставок аренды стрит-ритейла или для торговых центров. 

Прогноз аренды торговой недвижимости


Что касается рынка торговой недвижимости, то здесь может наблюдаться рекордный ввод новых торговых площадей на московском рынке в 2014 году. Объем ввода может составить до 600 тысяч квадратных метров площадей высокого качества. Учитывая тот факт, что по итогам года рост свободных площадей может достигнуть 4 процентов (в 2013 году - 2,5 процент), существуют высокие риски понижения ставок аренды торговой недвижимости, хотя максимальные ставки в объектах высокого качества будут меньше подвержены данным тенденциям.

Анализ аренды торговой недвижимости от CBRE


Валентин Гаврилов, руководящий исследовательским отделом CBRE, рассказал о том, что курс российского рубля будет влиять на ставки по коммерческой недвижимости только при масштабных колебаниях, превышающих 10 процентов в краткосрочном периоде. Такие колебания могут быть связаны с кризисными тенденциями. Ярким подтверждением этому факту является 2013 год, когда рубль к доллару упал на 7,8 процентов, а рубль к доллару - на 11,8 процентов. Арендные ставки при этом остались нерушимыми. И все же ключевыми факторами на рынке недвижимости, определяющими арендную цену, остаются доступное предложение и экономическая активность, определяющая объемы спроса. Состояние этих факторов в настоящее время не подталкивает долларовые ставки аренды к росту. В 2014 году прогнозируется лишь небольшой рост в области торговой недвижимости. Причем рост ставок в рублевом эквиваленте будет соразмерен снижению курса, поскольку ставки аренды торговой недвижимости зачастую указываются в долларах. 


Вход

Восстановить доступ

Запомнить
меня